六月盛夏时节，蝉鸣喧嚣，江西南昌市新力城一批“准”业主携着子女，搭上了前往浙江绍兴市的火车。
业主们此行，是为了参加一场与新力城1.99亿预售监管资金去向息息相关的听证会——对于这笔被法院暂时冻结的监管资金，业主们寄予了不小的希望。
“要是这笔监管资金能恢复使用，楼盘是不是有望完工？”电话那端，业主郭生（化名）不无期待。他告诉记者，业主们格外重视开发商每一笔可动用的资金，甚至帮开发商想了不少“筹钱”的办法。“卖资产，卖楼盘，卖股份，都在想。”
原定于去年11月交付的新力城还未完全竣工。受访者供图
业主们的诉求只有一个：交房。但令人无奈的是，距离交房期限已过8个月，项目仍处于停滞状态。7月8日，新力城业主们联合发出了一份《强制停贷告知书》，加入“强制停贷”业主行列。
南都·奥一新闻记者统计发现，近期多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷，直至开发商全面复工。在多数《告知书》里，业主们质问项目预售监管资金去向，言明停贷造成的损失应由开发商、银行等相关利益方共同承担。
“这种做法较为冒险，最后损失可能还是业主。”一名银行人士表示。有法律界人士提醒，业主单方停贷声明并不能终止与银行的借贷法律关系，或可能承担失信违约风险。业主们可与主管部门、开发商协商解决，或向法院提起民事诉讼。
强制停贷背后：迟迟未交付的新家
“我们不是贸然发出这份声明的，只能说是一种没办法的办法。”言谈之间，郭生长长叹了一口气。
这是他两年前签下购房合同时未曾预料到的场景。郭生还记得，那时新力城是全城热销的“网红盘”，其开发商新力控股作为江西“房企第一股”，彼时正以黑马之姿冲刺房企排行榜。
“我当时都想好了，房子2021年11月交付，再空置个半年去去甲醛，我们一家就住进去，有了学位，小孩刚好能上学。”
一切计划都被打乱了。房子逾期交付，孩子的上学名额变得不确定起来，房贷压力如影随形。郭生告诉记者，他膝下育有两个孩子，年龄尚幼，妻子在家负责带娃。加上租房费用，每月便要支出不少于一万元，同时还要承担5千左右的房贷。“我一个月的工资也就万把块钱，压力真的大。”
在发出《强制停贷告知书》前，郭生等业主并不是没有为推动项目复工努力过。“我们从去年8月停工后维权到现在，期间还有业主被指扰乱秩序，能想的办法都想了。”郭生说。
去年11月，工人们重新入场施工，这令业主们感到惊喜。然而好景不长，三个月内，郭生眼见着施工人数慢慢从一百余人减少到七八十人，过完春节后，施工现场再无动静，如今只有零星四五个工人在作业。“遇上周末，更是一个工人都没有。”
郭生表示，新力城建筑整体已经建好，但还欠装修及园林绿化。受访者供图
为实时了解进展，业主们筹钱在现场安装了两个摄像头，郭生将此调侃为“云监工”。但透过高清设备，郭生只能看到场内漫过人腰的杂草、被风刮动的垃圾，楼宇在风中沉默伫立。
“我们一直在关注，一直在维权。”郭生连连强调。
维权并不容易。公开资料显示，新力城背后开发商新力控股经营困境明显，去年下半年以来，先后经历负债危机、股债双杀、降薪裁员等风波。据其数日前披露的营运数据，今年上半年，新力控股录得合同销售金额约人民币17.77亿元，按年下跌96.98%，去化颇不理想。2021年9月至今，新力控股股票仍处停牌状态。
“市场信心还在修复中。”一名房企财务人士表示。“经过去年一系列调控政策的影响，个别房企资金链承压。资金紧缺，房企裁员、减薪、项目停工、债务违约等现象也就出现了。”
业主停贷，预售监管资金去向成焦点
对于发布停贷告知书业主而言，目的大多相同：以停贷、断供的方式，将压力从银行端传导开发商端，倒逼楼盘复工。“我们只希望能顺利交付。”郭生说。
一名商业银行中层管理人士对此坦言，这种做法对银行的影响有限。“一般而言，银行放款已通过受托支付给开发商，放款银行对开发商并不存在太多的‘威慑作用’”。他说。“参照银行的经营现状，业主断供带来的影响相对较小。”
以兴业银行为例。据兴业银行于7月14日发布的《对网传“停贷事件”涉及楼盘按揭贷款情况排查的公告》，截至目前，该行涉及停贷事件楼盘相关按揭贷款余额16亿元，已出现停止还款的按揭金额 3.84 亿元。而兴业银行2021年财报显示，其实现年度净利润826亿元。
兴业银行于7月14日晚间发布的公告。图源其公告截图
“假设这笔账全部计为坏账，对该行的影响也是比较小的。”该人士表示。工商银行、交通银行、邮储银行亦先后发布公告表示，停工项目涉及不良贷款余额规模较小，“风险可控”成了多家银行公告中的关键词。
尽管风险可控，但置于业主停贷的背景下，个别违规放贷的银行仍难辞其咎。
“业主们在联合维权的过程中发现了诸多项目前端、中端的问题，比如项目手续不齐全，特别是预售资金并未被用于本项目建设，直至竣工和顺利交付，而是被挪用到其他项目，甚至被开发商抽走做买地、多元化转型。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
预售监管资金，是房管部门为了防止期房烂尾，从而对开发商预售所得款项进行约束，开发商可根据工程进度支取。在“强制停贷”一事中，预售监管资金去到了何处是业主们普遍关注的问题。“等到去年10月份，我们才知道我们楼盘还有1.996亿监管资金被冻结了。”郭生说。“为什么会被冻结，原因是什么？”业主们十分关注，由此有了报道开篇之初的那一幕。
此前，预售资金监管态势有一定放宽。北方某省会城市住建局人士告诉记者，自今年2月全国性的商品房预售资金监督管理办法制定出台以来，当地政府对预售资金监管有一定调整，在合理范围内适度放松。国内某百强房企副总裁于亦表示，春节后，预售资金监管态势已有一定程度放松。
那么，在“保交楼”的背景下，预售资金监管力度是否会得到加强？目前，已有城市发布新政。
记者获悉，7月14日晚间，西安发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
西安发布的通知。图源“西安住建”官方微信公众号
深圳龙岗区人民政府办公室近日印发的《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》亦提出强化预售资金监管。“对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。”该通知称。
是进或退？律师提醒有风险
《强制停贷告知书》发出至今，已过数天，郭生等业主还未接到来自开发商的回应。“一直都没有跟我们业主好好对个话。”对此，郭生颇为无奈。
新力城建设现状。受访者供图
一名不便具名的律师表示，业主们的停贷声明并不能终止与银行的借贷法律关系，只是一个“单方面的表示”。若购房者不履行缴纳按揭贷款的义务，则可能面临违约、失信的风险。前述银行人士亦表示，若因停贷形成不良资产，银行有权利进行处置或者拍卖。“这样损失的还是业主。”
郭生清楚停贷背后潜在的风险。“既然做了这个选择，我们就会承担。”郭生说。如今，距离每月20号还款日还剩下不到5天，郭生坦言自己“很忐忑”。“忐忑肯定有，我不是机器人。但我需要面对这个事情。”
前述银行人士建议，目前来看，业主、项目开发商、主管部门多方协调解决是更为理想的处理方式。广东法制盛邦律师事务所律师杨娟在接受南都记者采访时亦表示，购房者可以开发商迟延交付房屋为由，向法院提起民事诉讼，要求解除《商品房预售合同》等协议。如果购房者认为楼盘前景尚可，且项目建设完成度较高，可以将推动项目复工作为第一目标，多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘等。此外，还可以向住建部门投诉，也可以前往公安部门报案。
业主、开发商各让一步亦可选择。一名购买了广东东部某县城期房的人士向记者分享了她的经历：此前因开发商征信问题，该人士购买的楼盘几乎处于停滞状态。为了尽快收房，业主们与开发商选择各退一步。“我们业主把原本按揭的部分通过分期免息的方式还给开发商，开发商作为诚意，免业主交房第一年物业管理费。”
7月14日晚间，银保监会针对停贷事件作出回应。银保监会表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。银保监会将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
南都·奥一新闻记者 林少娟
