电建地产洺悦府、金融街华发融御花园、中海寰宇时代花园……从这些楼盘此前入市预售的情况来看，以光明为代表的深圳西部楼盘，自2020年中起获得市场的高度关注。

如今，这波热浪仍在持续，近期陆续入市的宏发万悦山名庭、星河天地华府等同样获得市场青睐。

最新消息显示，电建洺悦鹏著花园、星河天地四期、金地峰境瑞府二期、金茂公园里将在近期入市。那么，这几个楼盘应该如何选择呢？本期踩盘日记将从交通、教育、商业等多维度作出呈现。

一、基本信息

①星河天地四期

距离地铁6号线光明大街站步行约500米的星河天地项目，总建面约80万㎡，整个项目分五期开发，并且规划有星河COCO系商业，门口即是东周小学，目前一期住宅已经交付，二期为公寓产品，三期已于今年7月开盘售罄（住宅预售均价51900元/㎡），四期预计在三季度入市。

本次星河天地四期将推出住宅、商务公寓、商业等业态，共有5个楼栋，可售约937套90-130㎡住宅。

②金地峰境瑞府二期

金地峰境瑞府在星河天地西侧，紧挨着的还有金茂公园里项目，三盘享有同片区配套，该项目邻近东周文化公园，目前一期住宅已售完，二期在三季度的开盘计划中，目前官方还没有公示相关信息，消息显示该项目也将在9月开盘。

该项目距离地铁6号线光明大街站约1.2公里，从光明大街站到项目步行约15分钟；在商业方面，项目可享受星河天地COCO系Mall；居住环境方面，项目周边有星河天地、乐府花园、新地中央、绿地新都会住宅小区，居住氛围较浓。

③金茂公园里

该项目的建设用地出让约定，毛坯限价不高于49140元/㎡；资料显示，其将推售约89-115平3-4房住宅，主力户型为89平3房。

金茂公园里周边有万科光年四季、民轩揽翠台、乐府花园等多个新建小区，距离光明大街地铁站步行约1.3公里，商业配套同样共享星河COCO，但距离稍远，步行距离预计在1公里左右；自然资源方面，周边还有两个公园，分别是东周文化公园和科学公园，步行估计约500-800米。

④电建洺悦鹏著花园

电建洺悦鹏著花园位于光明中心区，毗邻凤凰城，享受光明又核心地段的规划利好和配套。

洺悦鹏著项目共规划有6栋建筑，商品住宅共57010㎡，商业6000㎡。洺悦鹏著此次主推建面约88-108㎡住宅。根据宗地出让约定，该项目毛坯限价不高于50295元/㎡；消息称，加上装修价格约5.2-5.3万/㎡，9月份入市。

资料显示，洺悦鹏著项目为纯正的地铁口物业，距离6号线支线华夏站（在建中，预计2025年通车）约100米，周边500米内三个公园环绕，分别是光侨公园、新城公园以及虹桥公园（网红公园），生态及景观资源丰厚；位于该项目南侧一路之隔的光明群众体育中心，其内有众多运动体育项目。此外，周边还有光明高尔夫球场、光明农场，光明文化艺术中心、光明会展中心等等配套，交通、文体娱乐样样俱全，舒适宜居。

二、优势对比

A、品牌形象:

星河集团:深圳起家的本土房企，旗下现有地产、金融、产业、商置、物业五大集团，深圳主导并开发了的项目超过10个；

中国金茂:全球500强的央企巨头中化集团的地产开发平台，其开发的龙华金茂府估计大家都有所耳闻，产品力突出；

金地集团:昔日“招宝万金”中的标杆性房企，该项目为金地代建，为金地旗下的高端产品系“峯汇系”；

电建地产:500强央企中国电建的地产开发平台，以基建起家，施工水平较高，在光明开发过洺悦府和玺云著两个项目；

小结:从品牌形象来看，四家房企均较为优秀，均为标杆房企。

B、轨道交通:

星河天地四期:距离6号线光明大街站步行约500米

金地峰境瑞府二期:距离6号线光明大街站步行约1.2公里

金茂公园里:距离6号线光明大街站步行约1.3公里

电建洺悦鹏著花园:距离6号线支线华夏站（在建）  步行约100米

小结:从轨道交通站点距离来看，电建洺悦鹏著>星河天地四期>金地峰境瑞府二期>金茂公园里。

C、教育配套:

星河天地四期:距离东周小学约150米；距离光明小学约900米；距离深圳实验学校光明部约1.3公里 ；

金地峰境瑞府二期:距离东周小学约550米；距离光明中学约1.3公里；距离深圳实验学校光明部约1.5公里；距离光明小学1.5公里；

金茂公园里:  距离中科附高约500米；距离东周小学约1.1公里；距离深圳光明实验学校约1.8公里；距离光明中学约1.8公里；

电建洺悦鹏著花园: 距离光明小学约400米；距离光明中学约550米；距离光明区凤凰学校约1.2公里；距离深圳实验光明学校约1.3公里；距离东周小学约1.4公里；距离光明区外国语学校约2.5公里。

图为深圳实验光明学校

小结:星河天地四期、电建洺悦鹏著花园、金地峰境瑞府二期三者教育资源相当，均优于金茂公园里。

D、生态配套:

星河天地四期: 距离东周文化公园约650米；距离新城公园1.3公里；距离科学公园约1.5公里；

金地峰境瑞府二期: 距离东周文化公园约100米；距离翠湖公园约1.1公里；距离木墩公园1.1公里；距离新城公园约1.8公里；

金茂公园里: 距离东周文化公园约400米；距离科学公园约600米；距离木墩公园约900米；

电建洺悦鹏著花园: 距离光侨公园约50米；距离新城公园约350米；距离虹桥公园约500米；距离光明高尔夫球场约1公里；

小结:生态资源方面，电建洺悦鹏著花园>金茂公园里>金地峰境瑞府二期>星河天地四期

图为“网红打卡公园“—虹桥公园

E、产品户型

目前四个楼盘都暂未公布户型图，不过根据光明市场以往的销售产品，市面上多为两类户型，面积稍大的做3房4房，面积稍小的做2+1房或3+1房，户型多拥有双阳台设计，空间灵动。

按照三房户型的分水岭，90㎡以下的多为2+1房，90㎡以上的多为3房。在实用率方面，90㎡以下的多采用2+1房设计，最大化保证了户型套内的实用率，来增加客户实际的使用面积，实现两房双阳台的户型设计；90㎡以上的多为正三房户型，但实用率也有所减损，所以空间尺度也相对紧凑。

契税方面，90㎡以下的契税1%，90㎡以上的契税1.5%，所以在置业方面，户型面积大小也同样关联着购房的置业成本。

小结:在光明刚需的大环境之下，“低总价，高实用率”才是选择产品户型的首要考虑因素。

总结:

9月将迎来光明四大网红盘的入市，四盘齐开也有可能，如果能四盘齐开这对购房者是一大利好，但大概率是采取“i深圳”多选一的方式，所以怎么选就非常考验购房者的能力了。不同购房者有不同的需求，市场也没有完美的楼盘，针对自己的核心需求来选择适合自己的才是永远的正解。